Première alerte dans le crédit immobilier anglais
C'est une mauvaise nouvelle qui pourrait alarmer. Le groupe Kensington, leader du crédit immobilier à risques en Grande-Bretagne, a, vendredi 23 mars, perdu son directeur général, concédé une perte de 23 % de son action et prédit que ses bénéfices seraient, dans les prochaines années, inférieurs aux attentes. Ces difficultés devraient d'autant plus inquiéter qu'elles sont les premières qui frappent une compagnie britannique dans un secteur en pleine crise aux Etats-Unis.
Fondé en 1995, Kensington s'est spécialisé dans le crédit immobilier à risques ("subprime mortgage" en anglais) au Royaume-Uni. Il prête de l'argent à plus de 150 000 ménages financièrement fragiles et jugés insuffisamment solvables par les grandes banques, à des taux très supérieurs à la moyenne, et en majorité variables. C'est un moyen pour les familles démunies de s'engager sur "l'échelle de l'immobilier", dans un pays où plus de deux ménages sur trois sont propriétaires de leur logement, le plus souvent au prix d'un lourd endettement.
Ce marché des crédits à risques était jusqu'alors très profitable. Il représente 10 % des nouveaux prêts immobiliers, contre 6 % en 2005. La semaine dernière encore, rappelle The Economist, les investisseurs se bousculaient pour acheter des titres hypothécaires mis en vente par Kensington.
Le bon fonctionnement de ces prêts à taux élevé est intimement lié à la santé du marché immobilier. Tant que les prix montent fortement, générant de confortables plus-values, les prêteurs peuvent assumer des risques supportables par les emprunteurs. Si la conjoncture se retourne, certains ménages à faibles revenus ne peuvent plus rembourser leur dette.
INSOUCIANCE FINANCIÈRE
Kensington souffre d'une augmentation des mauvaises créances. En trois mois, la proportion de ses emprunteurs en retard de paiement - au-delà de trois mois - est passée de 9,1 % à 9,8 %. L'entreprise pâtit indirectement du relèvement du loyer de l'argent et d'une accélération de l'inflation. Elle est aussi soumise, de son propre aveu, à la concurrence accrue d'autres prêteurs comme Northern Rock ou Alliance & Leicester.
Face à la perspective d'une chute des profits, son directeur général, John Maltby, a démissionné. Il a été aussitôt remplacé par l'un de ses adjoints, Alison Hutchinson. Le groupe chercherait à se vendre à une banque américaine.
Le risque immobilier est pour l'instant beaucoup moins grand qu'aux Etats-Unis. Le marché continue de bien se porter, tout en atterrissant en douceur. Après avoir doublé en dix ans, le prix moyen d'un logement a continué d'augmenter de 10 % en 2006. Selon les analystes, le niveau des arriérés de crédits immobiliers reste bas et ne représente pas un danger important dans une économie globalement très solide.
L'évolution du secteur suscite néanmoins deux types d'inquiétudes. La première est liée à la nature des crédits. Les banques prêtent de plus en plus, et pour de plus en plus longtemps. Un bailleur de fonds sur trois propose une durée de crédit de quarante ans ou plus. Certaines banques prêtent cinq fois leur salaire annuel à leurs clients les plus fiables. Les revenus ont pourtant, en moyenne, augmenté trois fois moins vite que les prix de l'immobilier.
Certains montages financiers sont acrobatiques, tels les prêts où l'on ne rembourse que les intérêts, souscrits par un tiers des jeunes ménages. Quelque 8 % des prêts, dits "autocertifiés", sont accordés sans exigence de la preuve d'une garantie de revenu.
L'autre inquiétude tient à l'ambiance d'insouciance financière qui règne dans le royaume, avec la bénédiction des banques. Les Britanniques, rois de l'endettement privé, sont des accros du crédit et des drogués de la dépense.
La dette des ménages s'élève ainsi à 1 900 milliards d'euros, le crédit à la consommation s'ajoutant aux emprunts immobiliers. Plus de 100 000 Britanniques se sont déclarés en situation de faillite personnelle en 2006, soit une hausse de 60 %. Tout cela devrait, en bonne logique, inciter le pays à une plus grande rigueur en matière de crédit immobilier.
